Há uma norma tributária que vem desde 1964 que nunca foi levada a sério. Ela diz, com todas as letras, que ceder gratuitamente um imóvel é, para fins fiscais, equivalente a um rendimento real de um aluguel. Tal norma se trata da Lei 4.506/1964, a qual é ratificada no Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda).
Isso, num contexto de holdings patrimoniais, impacta todos os bens de uso, moradia ou veraneio dos sócios, que foram integralizados na pessoa jurídica e deveriam ser declarados como uma renda presumida, resultando na necessidade de recolhimento de imposto de renda sobre ela.
Na prática, essa obrigação nunca existiu. Não por lacuna legal, mas por incapacidade de o Fisco enxergar o que acontecia dentro das estruturas familiares, além da própria origem e validade duvidosa da norma. Sem um cadastro imobiliário unificado, sem cruzamento eficiente de dados entre a Receita Federal e os cartórios, a norma dormia nos livros. Isso significa que o imóvel pertence à empresa, mas continuava sendo usado pelo próprio sócio pessoa física sem qualquer procedimento ou custo adicional.
A Reforma Tributária acordou esse risco, antes teórico, e criou um novo, por cima dele.
A Lei Complementar 214/2024, que regulamentou a reforma, previu em seu artigo 5º, inciso I a incidência de IBS e CBS sobre o uso gratuito de bens da empresa pelo sócio. Para quem utiliza o comodato como instrumento usual de planejamento patrimonial, o alerta era direto: a estrutura que sempre funcionou passaria a gerar tributação nova.
A LC 227/2026, publicada em janeiro deste ano, trouxe alívio parcial. A nova redação restringe a incidência de IBS e CBS no comodato a situações específicas: bens que, quando adquiridos pela empresa, geraram crédito desses tributos. Como a integralização de capital (operação pela qual o sócio transfere imóveis pessoais para a holding) não gera esse crédito, conforme própria exceção prevista na Lei Complementar, os imóveis que entraram na estrutura por esse caminho ficam fora do alcance do IBS e CBS quando cedidos gratuitamente ao sócio. Para a grande maioria das holdings patrimoniais constituídas nos moldes tradicionais, essa é uma boa notícia.
Mas a boa notícia tem limite. O que a LC 227 não resolveu e está sendo sistematicamente subestimado pelos profissionais da área é o risco de imposto de renda sobre o comodato. A norma nunca foi revogada. O que mudou, e de forma decisiva, é a capacidade do Fisco de fazê-la valer.
A Reforma Tributária fortaleceu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um banco de dados nacional destinado a unificar informações sobre todos os imóveis do país, urbanos e rurais, públicos e privados. As capitais e os cartórios deveriam estar adaptados ao sistema de forma muito breve, pois já há regulamentação e as ferramentas necessárias vêm sendo criadas desde antes da Reforma. Quando o cadastro estiver plenamente operacional, a Receita Federal terá condições reais de cruzar titularidade, uso e declarações, identificando casos de comodato que nunca apareceram numa declaração de ajuste.
O cenário, portanto, não é catastrófico, mas tampouco é tranquilo. Quem comemorou o recuo do legislador em relação ao IBS e CBS - comemoração esta legítima, não pode ignorar que o risco mais antigo continua em aberto, agora com instrumentos de fiscalização concretos, especialmente a partir de 2027, que antes não existiam.
Planejamentos patrimoniais existentes merecem revisão. Estruturas novas precisam ser pensadas com esse custo na conta. E os contratos de comodato que hoje existem sem contrapartida alguma, documentados ou não, devem ser avaliados à luz do que a Receita Federal passará a enxergar nos próximos anos. O uso gratuito de bens no sistema da empresa patrimonial continua sendo possível a depender do caso concreto, mas deixou de ser um tema "invisível".
A Reforma Tributária simplificou alguns problemas. Ela também tornou outros, que dormiam, impossíveis de ignorar.
*Daniel Bijos Faidiga é advogado especializado em planejamento patrimonial e nova economia e sócio da LBZ Advocacia
*Maria Júlia Faidiga Rodrigues é advogada na área societária e sucessória, com ênfase em planejamento patrimonial
