A reforma tributária que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) altera a forma de tributação das operações imobiliárias e abre espaço para mecanismos que reduzem a carga tributária. Esses benefícios, porém, só podem ser aproveitados por quem estrutura juridicamente as operações de maneira adequada.
Redutores de base de cálculo, créditos tributários e regimes de transição passam a integrar o novo sistema e se aplicam de forma distinta a compra e venda, incorporação, locação e permuta de imóveis. A complexidade das regras torna o planejamento jurídico e tributário decisivo para empresas, investidores e proprietários.
"A reforma introduz uma lógica de créditos e redutores que exige análise técnica. Sem estrutura jurídica correta, o contribuinte pode pagar mais tributos do que o necessário", afirma Guilherme Follador, advogado especialista em Direito Tributário da Assis Gonçalves, Nied e Follador - Advogados.
Base de cálculo
Entre os instrumentos previstos estão os redutores de ajuste e o redutor social, que podem diminuir a base de cálculo do IBS e da CBS em situações como venda de imóveis novos e locação residencial. Também há possibilidade de aproveitamento de créditos tributários relacionados à aquisição de bens e serviços usados nas operações.
Segundo Follador, esses mecanismos não são automáticos. "O uso de redutores e créditos depende do enquadramento correto da operação, da natureza do imóvel e do cumprimento de requisitos legais e documentais. É uma mudança significativa em relação ao sistema anterior, que exige revisão de contratos, fluxos e estruturas societárias", explica.
Regimes de transição também foram previstos, especialmente para operações de locação, permitindo em alguns casos a opção por modelos simplificados de recolhimento durante período determinado. Embora possam representar oportunidade de adaptação gradual, o advogado alerta para riscos. "Optar por regime de transição sem análise aprofundada pode trazer efeitos indesejados no médio prazo, como perda de créditos ou aumento da carga tributária", ressalta.
Para o especialista, a reforma reforça a necessidade de alinhar decisões jurídicas, fiscais e comerciais. A forma como a operação é estruturada passa a impactar diretamente a tributação e a rentabilidade do negócio.
"Ainda em processo de regulamentação, a reforma impõe desafios, mas também abre espaço para estratégias legais de mitigação de custos. Nesse cenário, o planejamento jurídico especializado se consolida como peça-chave para quem atua no setor", conclui Follador.
