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Um projeto em tramitação na Câmara Municipal de São Paulo pretende ampliar as regras de proteção das vilas existentes na capital e impedir que a concentração dos imóveis nas mãos de um único proprietário resulte na perda das restrições urbanísticas. O Projeto de Lei nº 740/2026, do vereador Nabil Bonduki (PT), também estabelece regras para construções no entorno e prevê o enquadramento das vilas reconhecidas como Zona Especial de Preservação Cultural – Área de Urbanização Especial (ZEPEC-AUE).
Atualmente, a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo determina que a caracterização de um imóvel como vila é revogada quando todos os lotes que a compõem passam a pertencer a um único proprietário. Segundo a justificativa do projeto, essa regra pode permitir a aquisição progressiva dos imóveis para afastar as restrições urbanísticas e viabilizar a substituição do conjunto por outro empreendimento.
O projeto revoga esse dispositivo e determina que, enquanto for mantida a caracterização da vila, será proibido o remembramento dos lotes, mesmo quando pertencerem ao mesmo proprietário.
A proposta também estabelece que edificações na faixa envoltória das vilas ou vias sem saída deverão respeitar altura máxima de 15 metros, quando o limite previsto para a zona não for mais restritivo.
Reconhecimento
O texto define vila como um agrupamento de habitações originalmente semelhantes, localizado no interior das quadras e formado por pequenos lotes com acesso a espaços comuns, como ruas, vielas, corredores ou pátios, sem origem em arruamento aprovado e sem instituição de condomínio.
São previstas cinco configurações: vila com rua particular; com viela; com viela e pátio; com corredor; e com viela com múltiplos pátios.
O reconhecimento poderá alcançar os conjuntos identificados no mapa ao projeto, referente às vilas identificadas no eixo ferroviário da antiga São Paulo Railway. A justificativa cita uma pesquisa da FAU-USP, de 2017, que mapeou centenas dessas formações nos distritos centrais da cidade. Também poderão ser reconhecidos conjuntos classificados como vila por decisão judicial definitiva e aqueles constituídos por ato registrado em cartório ou reconhecidos pela Prefeitura antes da vigência da Lei nº 10.015, de dezembro de 1985.
Nos demais casos, o enquadramento será analisado individualmente pelo órgão municipal competente. A Prefeitura deverá manter atualizado o Mapa Digital da Cidade com os conjuntos reconhecidos como vilas e aqueles que foram analisados e não receberam a classificação.
Proteção como ZEPEC
As vilas reconhecidas pela nova legislação serão enquadradas como ZEPEC-AUE. Segundo a justificativa, as regras atuais de parcelamento, uso e ocupação do solo não impedem todas as formas de descaracterização, como demolição de fachadas, alterações nas edificações e retirada de áreas ajardinadas de uso comum.
O enquadramento acrescenta instrumentos para proteção da configuração arquitetônica e paisagística das vilas.
O projeto altera a Lei nº 16.402/2016, sobre parcelamento, uso e ocupação do solo, e a Lei nº 18.081/2024. A definição de vila também será incorporada ao quadro de conceitos da legislação municipal.
Na justificativa, Bonduki afirma que parte dessa tipologia residencial foi construída no início do século XX e que os conjuntos remanescentes estão concentrados principalmente no centro expandido e em distritos ligados ao eixo ferroviário.
O projeto foi apresentado em 23 de setembro e encaminhado às comissões competentes da Câmara Municipal.