BRASILIANAS | Venda da Novacap deve gerar bilhões, sem debate público

Venda da área da Novacap, aprovada sob pressão, pode render bilhões ao mercado imobiliário, mas sem debate sobre impactos urbanos

Decisão unilateral do governo Ibaneis abre mão de patrimônio público e pode agravar gargalos viários da EPIA e EPTG

O terreno ocupado hoje pela sede da Novacap, com seus 405.698 m², é um dos maiores ativos urbanos dentro do Plano Piloto. Equivalente a 57 campos de futebol, o lote tem escala de bairro inteiro e está colado à Superquadra Park Sul (SQPS), uma das regiões mais valorizadas do Distrito Federal.

Tem como vizinhos o CasaPark e o ParkShopping, entre outros grandes espaços comerciais e até mesmo hoteis.

A provável venda dessa área não é apenas uma transação imobiliária: trata-se de um movimento capaz de mexer profundamente com o mercado de Brasília, tanto em termos urbanísticos quanto financeiros.

A comparação com o Park Sul ajuda a dimensionar o impacto. A poligonal da SQPS, formada pela fusão do SGCV (Setor de Garagens e Concessionárias de Veículos, tradicionalmente ocupado por lojas automotivas e grandes galpões), do SOF Sul (Setor de Oficinas Sul, área de serviços mecânicos e pequenas indústrias) e do SMAS (Setor de Múltiplas Atividades Sul, zona de uso misto com atividades comerciais e empresariais), abriga hoje mais de 10 mil moradores em condomínios verticais de alto padrão.

O terreno da Novacap representa cerca de 20% dessa poligonal. Se convertido para uso residencial semelhante, poderia receber entre 2.000 e 6.000 moradores, dependendo do gabarito permitido e da intensidade da verticalização. Em cenários moderados, seriam 3.500 a 4.000 pessoas; no limite máximo, até 6.000 habitantes, o que equivale a um novo bairro inteiro.

Cifras bilionárias envolvem o terreno

As cifras envolvidas são bilionárias. O metro quadrado em Brasília gira em torno de R$ 9.978, mas no Park Sul os lançamentos recentes variam entre R$ 14 mil e R$ 20 mil/m², com média de R$ 16 mil/m². Aplicado ao terreno da Novacap, isso significa um valor potencial entre R$ 6 bilhões e R$ 12 bilhões, dependendo da densidade e do padrão dos empreendimentos.

No cenário conservador, o ativo valeria cerca de R$ 3,2 bilhões; em um cenário realista, com verticalização moderada, o montante alcançaria R$ 8 bilhões; e no cenário máximo, ultrapassaria R$ 11 bilhões.

Mas há um aspecto político e social que não pode ser ignorado. A decisão de vender o terreno foi tomada de forma unilateral pelo governador Ibaneis Rocha (MDB), em pouco mais de uma semana, sob o argumento de reforçar o patrimônio do BRB para salvar o banco.

A Câmara Legislativa do DF aprovou a operação de venda sob intensa pressão - que já virou lei - e sem discutir os impactos urbanísticos e sociais da medida. A sociedade tampouco foi ouvida. Trata-se, portanto, de uma alienação de patrimônio público feita às pressas, sem debate transparente sobre seus efeitos na cidade.

 

Área hoje já é congestionada

O terreno da Novacap está inserido às margens da EPIA Sul, próximo ao cruzamento com a EPTG. Se por um lado é cercado por grandes rodovias, por outro está em um dos trechos mais engarrafados diariamente de Brasília.

O número de carros já supera a capacidade de fluxo, e a chegada de milhares de novos moradores pode agravar ainda mais o colapso viário da região. A equação é clara: cifras bilionárias para o mercado imobiliário, mas custos sociais e urbanos que não foram sequer considerados.

A venda do terreno da Novacap, apresentada como solução financeira emergencial, é também um teste para a democracia urbana de Brasília. O que está em jogo não é apenas o valor de um espaço estratégico, mas o direito da sociedade de participar das decisões que moldam o futuro da cidade.